2. 전세
전세는 이사 들어갈 때 목돈으로 한꺼번에 전세금을 주는 것으로 따로 월세는 내지 않는다.
전세금이라는 목돈을 준 것이니 집주인이 은행에다 전세금을 맡겨 놓으면 이자가 나올 것이니
그게 사용료, 월세가 되는 것이다.
전세금이 5,000만원이면 만기 끝날 때 건물 파손한 것이 없으면 만기에 5,000만원을 집주인에게
받아서 나올 수 있다.
3. 전전세[轉傳貰]
전세를 얻은 자가 그 일부 또는 전부를 월세로 다시 임대하는 경우처럼 전세권자가 자기의 전세권을 목적으로 하는 전세권을 설정하는 것을 말한다. 민법에 따르면 전세권자는 전세권의 설정행위로 금지되어 있지 않는 한 자신의 전세권을 타인에게 양도 또는 담보로 제공할 수 있고, 그 존속기간 안에는 목적물을 타인에게 전전세 또는 임대할 수 있도록 규정되어 있다(306조).
전전세의 설정은 등기에 의해야 효력이 생긴다. 설정 당사자는 원전세권자와 전전세권자이며, 원전세권 설정자는 당사자가 아니므로 그의 동의를 필요로 하지 않는다. 전전세권은 원전세권에 기초하므로 그 존속기간은 원전세권의 존속기간 이내라야 한다. 따라서 원 전세권의 존속기간을 초과하여 약정한 경우에는 원전세권의 존속기간으로 단축된다. 약정한 존속기간은 등기해야 대항할 수 있다
(부동산등기법 139조 1항).
전전세권이 설정되더라도 전세권은 소멸되지 않으며, 전세권이 소멸되면 전전세권도 소멸한다. 전세권자는 전전세하지 않았더라면 면할 수 있었던 불가항력으로 인한 손해에 대해서도 책임을 진다(민법 308조). 전전세의 금액에 관해서는 원전세금의 한도를 넘지 못한다는 설과 원전세금과 상관없이 정할 수 있다는 설이 있는데, 전자가 다수를 이룬다.
4. 보증금
남의 건물을 빌려서 사용하다 보면 자기 물건이 아니라고 함부로 쓸 것입니다.
그러면 파손이 될 수 있으니 혹시라도 모르니 집주인이 미리 받아 놓는 돈이 보증금 입니다.
또 살다가 월세가 밀릴 수 있으니 그것에 대비해서 미리 받아 두었다가 월세가 밀리면 보증금에서 공제를 합니다.
그렇게 파손이나 월세 밀릴 것에 대비해서 미리 받아 놓는 돈을 보증금이라고 합니다.
보증금이 1,500만원이면 계약서 쓸 때 10%인 150만원을 내고, 이사 들어갈 때 나머지 잔금으로 1,350만원을 냅니다.
월세가 밀린 것이 없고 건물 파손한 것이 없으면 그냥 그대로 1,500만원은 다 받고 나옵니다.
월세.전세 계약시 유의사항
1. 소유자 확인
가장 기본적인 확인 사항이 소유자와 계약을 체결하는 것입니다.
등기부 상의 소유자와 계약을 해야 보호를 받습니다.
대리인이 나오면 본인의 위임장과 인감증명서 2가지를 반드시 제시하라고 해야 합니다.
그것이 어려우면 집 주인 통장으로 입금을 해야 안전합니다.
대리인이 그냥 왔으면 "언제까지 본인의 (1) 위임장과 (2) 인감증명서를 첨부하기로 한다"는
단서를 써두어야
안전합니다.
2. 대출(융자, 저당권, 근저당권, 담보가등기, 압류, 가압류 등) 확인
이사를 들어가는 집의 등기부를 떼어보고 확인을 할 것이 있습니다.
보통은 융자가 있을 것이니 집 값을 시세의 70%로 잡고 선순위 융자와 여러 세대가 살고 있으면 선순위 전세금이나 보증금을 합해서 몽땅 빼고 남은 전세금만큼 남는지를 확인해 보아야 합니다.
부족하면 전세권 등기를 해도 소용이 없으니 이사를 들어가면 전세금을 일부나 심하면 전부를 못 받고 쫓겨 날 수
있으니 주의 하셔야 합니다.
융자를 말소하거나 갚는다고 했으면 "언제까지 융자를 말소하거나 감액하기로 한다"라는 단서가 필요합니다.
3. 최우선 변제의 대상인지의 확인
전세금이나 보증금이 적으면 "소액 보증금"이라고 해서 최우선 변제(인도 + 전입 신고)를 받을 수도 있습니다.
근저당 날짜에 따라 다르며, 다만 낙찰 대금의 1/2 범위 내이며 여러 세입자가 있으면 안분(균등) 배당이 될 수는
있습니다.
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